De 6 fases van het EPB-traject: wat gebeurt er wanneer?

Het hele traject in één oogopslag

Wie voor het eerst bouwt, komt al snel in aanraking met het EPB-traject. Dat traject loopt ongeveer twee jaar, verdeeld over zes duidelijke fases. Bovendien zit er tussen elke fase een periode waarin je als bouwheer zelf iets moet doen — of juist niet.

Hieronder overlopen we elke fase stap voor stap: wat er gebeurt, wanneer het gebeurt, welke documenten erbij horen, en wat je als bouwheer moet aanleveren. Aan het einde krijg je daarnaast een kant-en-klare tijdlijn met alle deadlines.

Voor een bredere uitleg van het EPB-principe zelf en alle termen (E-peil, S-peil, VEKA): lees eerst onze pillar over het EPB-verslaggevingstraject. Dit artikel focust puur op het proces.

Fase 1: Het adviesrapport

Wanneer: voor de omgevingsvergunning, idealiter in de voorontwerpfase Duur: 3 tot 4 weken na ontvangst van de plannen Wie doet wat: jij stuurt plannen, verslaggever levert rapport

Wat gebeurt er concreet?

Je stuurt je bouwaanvraagplannen naar je EPB-verslaggever. Vervolgens doet die een eerste volledige doorrekening van je project. Daarvoor voert hij een paar honderd parameters in: isolatiewaarden, verwarmingssysteem, ventilatietype, PV-installatie, oriëntatie, beschaduwing, luchtdichtheid.

Uit die berekening komt een voorspeld E-peil en S-peil, samen met de opmerking of je project voldoet aan de wettelijke eisen. Als het resultaat niet voldoet (wat vaak het geval is bij een eerste berekening), krijg je concreet advies om het project bij te sturen. Bijvoorbeeld: warmtepomp in plaats van gasketel, extra PV-panelen, dikkere isolatie.

Wat krijg je als bouwheer?

Een geschreven adviesrapport met daarin:

• Het voorspelde E-peil en S-peil
• Welke eisen voor jouw project gelden
• Concrete verbeterpunten met impact (bv. “warmtepomp levert −10 E-peil-punten op”)
• Een inschatting van de kost versus opbrengst

Tip voor deze fase

Stel je verslaggever zo vroeg mogelijk aan — bij voorkeur vóór de voorontwerpfase afgerond is. Hoe eerder het adviesrapport klaar is, hoe meer ruimte er is om compactheid, oriëntatie en grote technische keuzes nog te wijzigen. Na de vergunning kost elke aanpassing immers tijd én geld.

→ Meer over onze dienst EPB-verslaggeving

Fase 2: De EPB-eisen controleren

Wanneer: tussen adviesrapport en startverklaring Duur: meestal parallel met vergunningsaanvraag

Welke eisen moet je halen?

In 2026 gelden voor nieuwbouw residentieel:

Bovendien moet er een gebalanceerd ventilatiesysteem aanwezig zijn. Voor ingrijpende energetische renovaties gelden andere drempels (E60 in plaats van E30, geen S-peil-eis).

Wat als je niet voldoet?

Bij een eerste berekening voldoen veel dossiers niet aan de eisen. Dat is geen probleem, want de fase is precies bedoeld om bij te sturen. Hieronder de drie typische scenario’s en hun oplossingen:

• E-peil te hoog: overwegen om van gasketel naar warmtepomp te gaan, of meer PV-panelen toe te voegen
• S-peil te hoog: extra isolatiedikte, betere luchtdichtheid, bouwknopen beter detailleren
• Aandeel hernieuwbare energie niet gehaald: zonnepanelen bijplaatsen, of een warmtepomp installeren die aan de minimumeis voldoet

Omdat elke wijziging een herberekening vergt, is het handig dat je verslaggever onbeperkte simulaties biedt. Anders wordt elke wijziging een meerkost.

Fase 3: De startverklaring

Wanneer: na ontvangst omgevingsvergunning, minstens 8 dagen vóór start werken
Duur: 1 à 2 dagen om op te maken, digitaal ingediend bij VEKA
Wie doet wat: verslaggever dient in, jij ondertekent mee

Wanneer wordt de startverklaring ingediend?

Zodra je omgevingsvergunning binnen is én de werken binnen afzienbare tijd starten. Wettelijk moet de startverklaring minstens 8 dagen vóór de eerste werfdag bij VEKA liggen. In de praktijk dienen wij ze 2 tot 4 weken vooraf in, zodat er ruimte is voor correcties.

Wat staat erin?

De startverklaring legt de definitieve projectkeuzes vast zoals ze op dat moment bekend zijn:

• Type verwarmingssysteem (warmtepomp, gas, biomassa…)
• Isolatiepakket per gebouwdeel
• Beoogde ramen en deuren (met U-waardes)
• Ventilatiesysteem
• PV-installatie (aantal en vermogen)
• Voorlopig berekend E-peil en S-peil

Het document wordt digitaal ingediend via de EPB-databank van VEKA. Vervolgens krijg je een bevestiging met een uniek dossiernummer.

Kun je nog aanpassingen doen?

Ja, gelukkig wel. De startverklaring is een momentopname, geen contract. Zolang de eindaangifte nog niet ingediend is, kun je technieken en materialen blijven wijzigen. Elke wijziging moet echter gesimuleerd worden om te controleren of je nog binnen de eisen blijft.

Fase 4: Begeleiding tijdens de werken

Wanneer: tijdens de volledige bouwperiode (6 tot 18 maanden)
Duur: continu, op afroep
Wie doet wat: jij meldt wijzigingen, verslaggever rekent door

Wijzigingen simuleren

Tijdens de bouw verandert er altijd iets. De leverancier heeft geen C+-ventilatie-unit meer, de aannemer heeft een betere prijs voor een ander isolatiemerk, je beslist last-minute toch een extra zonnepaneel te plaatsen. Elk van die wijzigingen heeft impact op je E-peil en S-peil.

Daarom is het belangrijk dat je verslaggever elke wijziging opnieuw doorrekent. Bij ons gebeurt dat binnen de prijs — zonder bijkomende factuur per simulatie. Andere verslaggevers rekenen doorgaans €150 tot €300 per simulatie. Dat kan snel oplopen als je tien of twintig wijzigingen doet.

Blowerdoortest (optioneel maar sterk aanbevolen)

Tijdens de ruwbouwfase wordt soms een blowerdoortest uitgevoerd. Hierbij wordt een ventilator in een deuropening gemonteerd en de woning op onderdruk gezet, zodat we kunnen meten hoeveel lucht er ongewenst weglekt.

Deze meting is alleen verplicht bij BEN-woningen, maar bijna altijd financieel de moeite waard. Zonder test moet je verslaggever immers rekenen met een ongunstige standaardwaarde (n50 = 6). Met test kom je typisch uit tussen 1 en 3, wat 3 tot 7 E-peil-punten scheelt. → Meer over blowerdoortest

Bouwknopen controleren

Parallel bekijkt je verslaggever samen met je architect of de bouwknopen (koudebruggen) goed gedetailleerd zijn. Een bouwknoop is een plek waar isolatielagen elkaar ontmoeten maar warmte toch kan weglekken. Denk aan raamdorpels, funderingsaansluitingen of dakranden.

Goed uitgevoerde bouwknopen leveren 3 tot 5 extra S-peil-punten op. Het loont dus om hier tijdens de ruwbouw aandacht aan te besteden. → Zo verlagen bouwknopen in Trisco je S-peil

Fase 5: De eindaangifte

Wanneer: binnen 12 maanden na ingebruikname van de woning
Duur: 3 tot 6 weken om op te maken
Wie doet wat: jij levert documenten, verslaggever dient aangifte in

Documenten verzamelen

Dit is het meest onderschatte deel van het hele traject. Voor de eindaangifte heeft je verslaggever immers bewijsstukken nodig van álles wat in de berekening zit:

• Isolatiefacturen met productnaam, merk en datasheet per gebouwdeel
• Merkcertificaten van ramen en deuren (U-waardes, g-waarde)
• Datasheet van je warmtepomp (of ketel, zonneboiler, andere hoofdverwarming)
• Jaaropbrengstberekening van je PV-installatie
• Blowerdoortest-rapport indien uitgevoerd
• Ventilatie-dimensionering met debieten en indeling
• Facturen van doucheafvoer-warmtewisselaars of andere specifieke systemen

Een tip die veel ergernis voorkomt: verzamel deze documenten tijdens de bouw, niet erna. Maak een map (digitaal of fysiek) en voeg elk document meteen toe bij ontvangst. Als je ze pas achteraf moet verzamelen, ben je snel enkele maanden bezig met achternalopen van aannemers en leveranciers.

De definitieve berekening

Zodra alle documentatie binnen is, maakt je verslaggever de definitieve EPB-berekening op basis van wat er écht gebouwd is. Die berekening wordt daarna digitaal ingediend bij VEKA. Vervolgens krijg je een officieel attest per post of digitaal.

Wat krijg je als eindresultaat?

• EPB-attest met definitief E-peil en S-peil
• EPC-certificaat (automatisch meegeleverd bij projecten met E-peil-eis)
• Dossier dat je bijhoudt zolang je eigenaar bent van de woning

Als het E-peil lager uitvalt dan voorspeld — wat vaak voorkomt — kom je mogelijk in aanmerking voor bijkomende fiscale voordelen. → Lees meer over korting kadastraal inkomen en vrijstelling onroerende voorheffing

Fase 6: Na de oplevering

Wanneer: vanaf ingebruikname, gedurende de hele levensduur van de woning
Duur: permanent

Fiscale voordelen activeren

In Vlaanderen gebeurt de vrijstelling onroerende voorheffing automatisch op basis van je eindaangifte. Je hoeft dus niets extra aan te vragen. Wel moet je je eerste aanslagbiljet controleren: soms komt de vrijstelling niet automatisch door en is een bezwaar bij VLABEL nodig.

Ook een eventuele korting op je kadastraal inkomen loopt in principe automatisch. Toch raden we bouwheren aan om bij de eindaangifte door te nemen welke voordelen ze kunnen claimen — soms zijn er aanvullende aanvragen nodig.

Je attesten bijhouden

Bewaar je EPB-attest en EPC-certificaat zorgvuldig. Bij verkoop of verhuur heb je ze nodig. Bovendien kan een potentiële koper ze willen inkijken om de energieprestatie van je woning te beoordelen. Daarnaast moet je na de oplevering ook het postinterventiedossier (PID) goed bewaren; dit is eveneens wettelijk verplicht bij elke verkoop.

Bij latere werken (bv. plaatsing van een nieuwe warmtepomp of extra zonnepanelen) kan het interessant zijn om een nieuw EPC te laten opmaken, zodat je label verbetert. → Meer over het verschil tussen EPB en EPC

Tijdlijn in één oogopslag

Voor een typische nieuwbouw eengezinswoning:

Totale doorlooptijd: 18 tot 24 maanden, van eerste contact tot afgeronde eindaangifte.

Wat kan je zelf voorbereiden?

Om het traject vlot te laten verlopen, zijn er vijf dingen die je als bouwheer best zelf regelt:

1. Verslaggever vroeg aanstellen — bij voorkeur in de voorontwerpfase, niet na de vergunning
2. Duidelijke communicatie met je architect — zorg dat architect en verslaggever elkaar kennen en op dezelfde pagina zitten
3. Documentenmap bijhouden — fysiek of digitaal, beginnend vanaf de eerste aankoop
4. Herinneringen plannen — zet in je agenda: “6 maanden na ingebruikname eindaangifte opstarten”
5. Bij elke wijziging je verslaggever inlichten — hoe kleiner lijkende wijziging, hoe groter vaak de verrassing in de berekening

Verslaggevers die herinneringen sturen, zoals wij, helpen je actief door het traject. Toch blijft de bouwheer verantwoordelijk voor het aanleveren van documenten en het respecteren van termijnen.

Veelgestelde vragen

Hoe lang heb ik voor de eindaangifte? Binnen 12 maanden na ingebruikname van de woning. Vergeet je de termijn? Dan volgen aanmaningen en uiteindelijk boetes. → Meer over EPB-boetes

Kan ik van verslaggever wisselen tijdens het traject? Technisch wel, maar meestal onhandig. Elke nieuwe verslaggever moet namelijk het dossier opnieuw inlezen en vaak ook herberekenen. Daarom kies je bij voorkeur bewust aan het begin.

Wat als mijn aannemer failliet gaat tijdens de werken? Neem meteen contact op met je verslaggever. Vaak zijn er nog documenten en facturen beschikbaar via de curator. Met een goede motivering kan VEKA in sommige gevallen een uitstel toekennen.

Moet ik bij elke wijziging opnieuw een startverklaring indienen? Nee, de startverklaring wordt eenmalig ingediend. Wijzigingen worden pas definitief vastgelegd bij de eindaangifte. Wel is het nuttig om je verslaggever elke wijziging te melden, zodat hij kan simuleren of je nog binnen de eisen blijft.

Wat als mijn E-peil uiteindelijk beter is dan voorspeld? Goed nieuws — je komt mogelijk in aanmerking voor hogere fiscale voordelen. Bijvoorbeeld: voorspeld E25 maar gerealiseerd E18 → je stijgt van gedeeltelijke naar 100% vrijstelling onroerende voorheffing.

Krijg ik boetes als ik niet alle fases correct doorloop? Ja, op verschillende momenten. Voor niet (of te laat) indienen van startverklaring en eindaangifte bestaan administratieve boetes. Daarnaast krijg je boetes als je E-peil of S-peil niet gehaald wordt. → Alles over EPB-boetes

Kan ik zelf een EPB-aangifte doen als bouwheer? Nee. De aangifte moet door een erkende EPB-verslaggever gebeuren. Wel kun je zelf een indicatieve simulatie doen via onze online tool.

Samengevat

Het EPB-traject bestaat uit zes duidelijke fases, verspreid over 18 tot 24 maanden. De eerste fases (aanstelling verslaggever + adviesrapport) zijn cruciaal omdat ze mee bepalen hoe makkelijk je later de eisen haalt. Daarna volgen de middenfases (startverklaring + begeleiding) die relatief rustig verlopen, mits je communicatief blijft met je verslaggever. Tot slot staan of vallen de laatste fases (eindaangifte + na-oplevering) met hoe goed je documenten hebt verzameld tijdens de bouw.

Bij MijnEPB nemen we bouwheren bij de hand door elke fase. Daardoor blijf je niet achter met onbeantwoorde vragen, vergeten deadlines of ongunstige simulatiekeuzes.

Klaar om je EPB-traject op te starten? Stuur je plannen door en we bezorgen binnen de week een offerte plus een eerste inschatting van je E-peil.

→ Vraag een offerte aan

Of wil je eerst zelf oriënterend simuleren? Dat kan via onze gratis online EPB-tool.

Verder lezen

• EPB-traject volledig uitgelegd — de pillar
• Wat is het E-peil?
• Wat is het S-peil?
• EPB-eisen 2026 op een rij
• EPB vs EPC: het volledige verschil
• EPB-boetes 2026
• Korting kadastraal inkomen bij laag E-peil
• Bouwknopen in Trisco

Dit artikel wordt minstens één keer per jaar bijgewerkt om de actuele EPB-regelgeving te reflecteren. Laatste update: april 2026.